政府為紓緩市民對中小型住宅物業的買賣需求，故積極研究活化居屋二手市場，讓更多有意置業人士增添上車選擇，根據美聯物業客戶調查指出逾6成受訪市民稱活化居屋措施有利樓市發展。美聯物業董事何銘培表示，隨著樓市向好及樓價上升，無疑令部分置業人士尤其是有意在市區買樓的負擔較重，故若政府能有效開放及活化居屋二手市場，將增添一批市區二手居屋供應，讓不少家庭更有能力在市區置業，令潛在供應增加25萬伙。相信九龍區的居屋市場最能受惠於有關措施，預期居屋放盤量及成交量可望因而飆升逾2成水平，故今年九龍區將增添15%人手及10%分行，並針對居屋市場而強化居屋的銷售工作。

根據資料，現時市區二手住宅物業平均成交價約為416萬元，以私人物業家庭入息中位數24,100元計算，以7成按揭及按息為2.2厘，而供款年期為20年等，每月供款額便達15,010元，供樓負擔比率便高達62.3%，反映一般家庭在購置市區物業的負擔較重。然而，市區居屋的二手價格則平均為181.4萬元，足足低約 56%，以同樣的按揭條件下，供樓負擔比率僅為27.2%，因此若落實活化二手居屋市場，將有利不少家庭可在市區置業，滿足資金較少及希望在市區買樓人士的需要。

近80萬戶家庭受惠居屋活化成潛在買家
美聯物業營業董事韋文俊表示，事實上，過去居屋二手市場的活躍程度有限，一定程度上因為居屋轉讓時限制較多，例如業主需先補地價才可轉讓予非綠表人士，加上現時合符白表資格*而居於私人物業的非業主住戶約佔有82,300個來說，他們必須選購已補地價的居屋單位，若活化居屋市場能減少有關限制及幫助居屋業主更靈活地放售物業，白表人士亦更易於購置居屋單位，故連同約70.2萬個居於公營房屋的租戶計算，因而所引發的潛在購買力實在不容忽視，受惠住戶便近達80萬戶，即 784,300戶。

根據房委會資料，去年居屋第二市場僅錄得2,019宗成交，雖然較08年1,645宗升23%，但仍較07年的2,776宗低27%，而每年均維持在偏低水平。而根據土地註冊處資料顯示，去年整體二手居屋買賣註冊亦僅錄得8,960宗，較08年的8,107宗僅上升11%，較整體二手住宅市場的16%升幅為低，並且僅佔整體二手買賣註冊的8%。

在目前市場上約31萬個居屋單位，但當中只有約6萬個屬已補地價居屋，僅佔整體數量約2成，即佔8成的居屋單位業主即使有意放售物業，必須先行補地價才可在居屋自由市場轉售，或者只能售予綠表人士，大大降低這批居屋業主放售單位的意慾。此外，樓齡方面，現時有逾6成半居屋屬20年樓齡或以下物業，而這類單位亦是較容易受到市場人士歡迎的居屋單位。

若政府能有效活化居屋二手市場，讓更多有興趣擁有自置居所，而又合資格的白表人士有更多選擇，以現時私人住宅單位及已補地價居屋單位總存量約114萬個計算，活化居屋的措施下，單位數目便會增加至約139萬個，即可供白表人士選購的物業數目可因而增加約22%，即約25萬伙。

免息補地價可取 76.7%受訪者指活化居屋增買家入市意慾
美聯物業助理營業董事馮國基表示，美聯物業就活化居屋措施上進行客戶意見調查，在收回的 60份問卷中，有61.7%的受訪者認為政府活化居屋市場是有利樓市發展，同時有相同比例受訪者認為措施可增加居屋業主放售的意慾。

另外，受訪者認為提供免息補地價措施有助提升購買居屋的吸引力佔約68.3%，而認為擴大居屋市場讓非公屋居民可以購買的則佔約30%，亦有選擇其他建議，並建議可提高選購二手居屋的白表人士入息上限。調查亦發現，政府活化居屋會同時增加買家入市意慾的受訪者佔多達76.7%，只有23.3%表示否。

由於活化居屋措施料受市場歡迎，估計因而放盤的業主數量會增加，同時間一批市民在私樓市場以外再增添選擇。根據去年二手居屋買賣登記計算，港島區二手居屋的平均樓價約為182萬元，九龍區約為159萬元，至於新界區則約為110萬元。在港、九、新界各區的居屋市場中，預期措施對九龍區居屋業主刺激最大。

何銘培續稱，雖然按房委會資料，港島區居屋單位約有41,562個，九龍區約有108,422個，而新界區則有約161,202個，但普遍來說，港島區居屋業主放盤意慾較低，因為根據過往經驗，港島區居民遷往其他區的情況較少，但放售物業在區內難以覓得相若樓價的單位，而新界區居屋放售物業後的餘款資金相對其他區有限，在套現上較其他區遜色，反觀，九龍區居屋業主在活化居屋措施下的換樓誘因則較大，放售物業後套現的資金較多，而且除同區選擇其他物業外，九龍區業主一般較接受遷往外區居住，並可在九龍其他區份或新界區等地方另覓換樓居所。

另一方面，對於一批合符白表資格的人士，由於九龍區位處市區，區內居屋屋苑在地理上及價格上具吸引力，在供樓負擔上亦較輕鬆。根據土地註冊處資料，在10個最受歡迎的20年樓齡以下的市區居屋屋苑均位於九龍區，可見九龍區居屋市場在活化居屋市場的措施下將會最具優勢。

強化居屋銷售迎活化居屋措施
鑑於居屋二手市場的潛力增加，故美聯物業將強化居屋二手市場團隊。事實上，去年九龍區二手居屋買賣註冊錄得約3,025宗，較08年的2,661宗上升約14%，預期放盤量及成交量可望因活化居屋措施而飆升逾2成水平的情況下，今年九龍區將增添15%人手及10%分行，並針對居屋市場而強化居屋的銷售工作，計劃在將軍澳區及黃大仙區亦會增加分行，以應付市場人士對居屋物業買賣的需求，同時亦會增強前線員工在二手居屋買賣的銷售技巧及專業知識等。